令和5年4月1日に施行された民法改正では不動産に影響するものも多いのですが、今回は共有、とりわけ共有者が誰だか分からない、所在がつかめないという場合の規定が変更となりました。不動産では共有私道にプラスの影響があります。
共有物の維持に関する３つのルール
共有物の維持に関する３つのルールは保存・管理・変更で、民法改正後の共有私道の取り扱いは下記の通りとなります。
保存（アスファルト補修工事など）…各共有者が単独で可能
管理（私道水道管の新設、砂利道をアスファルト舗装に変更する工事など。軽微な変更を含む）…各共有者の持分の価格による過半数の賛成で可能
変更（道路を廃止など軽微以外）…共有者全員の同意が必要
共有者が分からないときのルール
ここで問題となるのは、倒産した法人や相続登記が行われず所有者不明となっているなどの共有者がいたら管理・変更の決議割合はどうするのかという点です。改正された民法では、共有者が分からない場合や所在が分からない場合は、裁判所の決定により他の共有者の割合で賛否を問うことができるようになりました。なお、裁判所の決定というと大変そうですが、要件を満たせばそれほど大変な手続きではなさそうです。
改正の対象とはならない私道もあります
私道の形態として、私道部分を短冊状に細かく分筆して接道している宅地所有者が相互に持ちあうものがあります。この場合は民法上の共有私道にはあたりませんので民法改正は影響を受けません。
この形態は登記されていなくても通教地役権（地役権：自分の土地のために他人の土地を利用することができる権利）が設定されていると考えられ、分譲当初から上下水道管が埋設されていたら地役権はこれらのライフラインの設置や利用の権利も含むと解釈するのが一般的です。そのため道路陥没など通行に影響が出る状況では所有者の承諾なしに補修ができます。しかし、砂利道からアスファルト舗装にするなどはその部分の所有者の同意が必要になります。
不明共有者に関する民法条文部分
第251条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
２ 共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。
第252条 （共有物の管理）
共有物の管理に関する事項（次条第1項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第1項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
２ 裁判所は、次の各号に掲げるときは、当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により、当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。
一 共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
二 共有者が他の共有者に対し相当の期間を定めて共有物の管理に関する事項を決することについて賛否を明らかにすべき旨を催告した場合において、当該他の共有者がその期間内に賛否を明らかにしないとき。
３ 前2項の規定による決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
４ 共有者は、前3項の規定により、共有物に、次の各号に掲げる賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利（以下この項において「賃借権等」という。）であって、当該各号に定める期間を超えないものを設定することができる。
一 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等 十年
二 前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等 五年
三 建物の賃借権等 三年
四 動産の賃借権等 六箇月
５ 各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。