住宅ローンは債務者（借りている人）と抵当権設定者（抵当権が登記されている不動産の所有者）は通常同じです。しかし事業用融資などで借入本人に十分な担保がない場合は、借入本人とは別の人の不動産を担保として求め、抵当権を設定する場合があります。親の土地に子供が住宅を建てる場合は親の所有する敷地を担保提供することもよくあります。この他人の債務のために担保提供（不動産は抵当権の設定）した人を物上保証人といいます。ここでは抵当権と相続についてご説明します。
抵当権のついた不動産を相続した場合
抵当権のついた不動産の所有者と債務者が同じ場合で複数の相続人がいるときは、その不動産と債務は、被相続人の死亡時に各相続人が法定相続分で分割して承継することになります。そして遺産分割によって特定の相続人に承継されます。この場合、債権者の承諾なしに債務を分割しても債権者には効力がありませんが不動産の分割に承諾は不要です。しかし、抵当権の設定された不動産が誰に相続されるかは債権者にとって重要事項ですので、債務を分割する場合は、実質的に担保不動産の相続人は債権者の意向に左右されます。債権者とトラブルとなるとお互いに面倒ですので、遺産分割をする前に金融機関と協議を行ってください。
他人の債務を担保する物上保証人が死亡した場合
物上保証人の相続人は抵当権が登記されている不動産をそのまま相続します。遺産分割で不動産の所有者を決める場合でも、債務そのものと違って、抵当権者（金融機関等）の承認は必要ありません。なお、債務者が返済できなくなった場合は、不動産を売却して代金を返済するか（借金が残ってもそれ以上は返済する必要はありません）、債務を返済して抵当権を抹消しなければなりません（この場合の返済は抵当権者である金融機関と話し合いをして返済額を決めることになります）。
以上より物上保証人の相続で遺産分割を行うときは、債務者が十分な資力があるのかどうかを確認し、無さそうであれば相続財産の評価額を減額して分割するなどを検討する必要があります。
債務者の死亡による相続と物上保証人の関係
債務者が死亡して相続人が相続または相続放棄しても物上保証人の抵当権には何ら影響はありません。相続放棄で債務者が居なくなっても債権者は不動産に設定されている抵当権を実行して売却代金から回収することができます。
抵当権の設定された不動産の相続税評価額
借金そのものがある場合は、相続財産から差し引くことができます。しかし、抵当権の設定された不動産は抵当権があるという理由で評価減はできません。