相続不動産の相談(調査、売却、国庫帰属制度)

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 日本人の相続財産の42%は不動産です(国税庁「平成29年分の相続税の申告状況について」より)。しかし多くの家庭において一番価格が高い財産でありながら、不動産のことを正確に理解している方はほとんどいません。相続専門と表示している行政書士や司法書士でも不動産実務知識がある人はほんの一握りです。相続登記後に不動産の問題が発覚すると相続トラブルに発展しますので、トラブル回避のために遺言作成時や遺産分割協議時は不動産の調査が有効です。

不動産の調査

調査内容

各種行政機関の各種調査、現地調査を行い、相違する点などを確認します。また、現地に問題点がないか調査します。

<役所調査>
 ①道路の確認
 ②都市計画の確認
 ③上下水道の確認
 ④建築計画概要書の取得
<法務局調査>
 ①登記内容の確認
 ②地積測量図の確認
 ③建物登記図面の確認
<現地調査>
 ①境界杭の目視確認
 ②越境物の目視確認
 ③建物外周部の目視確認
 ④道路の現況確認
<ご所有者様からの聞取り調査>※聞き取りが出来ない場合は省略します。
 ①賃貸借契約の有無
 ②境界確認書の有無
 ③建築確認、検査済証、地質調査の有無、修繕履歴の有無
 ④相続時精算課税制度、居住用財産の買い替え特例の利用の有無
 ⑤固定資産税評価額
 ⑥売買契約書、建築請負契約書、各種領収書の有無
<その他調査>
 ①相続税路線価

<ご注意>
※不動産の条項によって不必要な項目がありますが、業務費用の減額はできません。
※近隣紛争や親族間紛争などにより、現地調査は行わないこともあります。
※現在の所有者からのご依頼でない場合は、取得できない書類がございます。
※建物や塀・擁壁の構造的な調査は行いません。必要であれば別途専門機関をご紹介します(費用別途要)。

不動産調査書の写真

各種調査後不動産報告書を作成して納品いたします。また、取得した書類を一緒に保管しておけば、相続時の遺産分割協議時に役に立つほか、問題を解決するときの業務依頼時に便利です。

不動産調査の料金

基本料金 33,000円(消費税込)

※住宅1物件の料金です。工場、マンション1棟などは別途お見積りさせていただきます。
※同市区町村内で複数の不動産がある場合は5000円/物件の加算となります。
※複数の市区町村に不動産が点在する場合は、行政ごとに上記金額がかかります。

実費費用は業務完了時に計算して請求書にてご請求します。
・登記簿謄本や行政書類取得手数料
・交通費(埼玉県、東京都内は無料です) 

不動産調査の対応エリア

●埼玉県朝霞市、和光市、志木市、新座市、ふじみ野市、富士見市、川越市、所沢市、さいたま市、川口市、戸田市、越谷市を中心とする埼玉県全域
●東京都板橋区、練馬区を中心とする東京都全域(諸島部除く)
●千葉県、神奈川県全域

不動産の処分を伴う相続手続きのサポート

 アレンジライフ行政書士事務所では、換価分割(不動産を売却して代金を分ける方法)、いわゆる事故物件、国の相続土地帰属制度など、不動産の処分を伴う相続手続きのサポートをしています。
 これらの不動産の処分を伴う相続では、最初の相談時に問題把握と方向性の確認を行い、相続手続きと同時又は事前に不動産の調査を行うことが重要です。調査結果によって当初考えていた不動産の処分方法を変更する場合もあるからです。

相続不動産の換価分割を行うサポート

 全国の住宅の13.6%が空き家となっています(平成30年総務省)。税制も後押しして換価分割を選択する相続人も増えてきました。当事務所では単なる相続手続きではなく、不動産の処分を前提とした相談と相続手続き、相続登記や売却のサポートまで行っています。

相続不動産の換価分割で注意すること

 遺産を分ける話し合いの中で、売却して代金を分けようと決めるのが換価分割です。そのため詳しい内容を遺産分割協議書に記載する必要がありますのでそのための助言を行っています。また、事前の価格査定を行って相続人の思惑が全く違ったということを避けています。

 一定の要件を満たした相続した空き家を売却する場合、相続空き家の3000万円控除が利用できます。これを利用する場合は、売買契約条件がありますので精通した不動産業者に売買仲介を依頼してください。

不動産の調査

換価分割の遺産分割協議書を作成する前にに、不動産の調査をお勧めします。費用は、東京、神奈川、埼玉、千葉(各諸島部除く)であれば、不動産の調査は1軒の戸建て(土地建物)で33,000円(税込)です。工場や倉庫、複数の物件などは別途見積を作成します。また、㈱アレンジライフにて価格の実査定書を作成することができ、1軒の戸建て(土地建物)で5500円(税込)となります。交通費と役所で書類を取得する手数料などの実費は別途ご負担願います。なお、提携不動産業者の専任媒介で売却を行う場合は仲介手数料から調査費と査定書代を減額いたします。
 上記エリア外の調査の場合は、宿泊費と交通費が別途追加されます。

売却:不動産売買仲介手数料が別途必要になります。

相続不動産が事故物件になってしまった相続サポート

 近年は孤独死・孤立死が社会問題となっており、それに伴い事故物件も増えています。事故物件のある相続では不動産に精通した専門家に相談して相続手続きをすることが大切です。

相続不動産が事故物件になっている場合に注意すること

 事故物件となってしまった場合、賃貸か持ち家かによって発生する問題も違います。最初の相談で状況をお伺いし、想定される課題や問題をご案内します。
 事故物件を売却する場合には査定額が低くなってしまいます。事前に売却額の想定をして遺産分割の話し合いをすることが重要ですので査定書も作成しています。
 また、故人が親族と疎遠になっているケースでは、警察や市役所から連絡がきて知ったということも多くなっており、故人の生活・収入・財産・借金など全く知らない相続となってしまいます。この場合、死亡を知ってから3ケ月以内に行う相続放棄も視野にいれた迅速な相続手続きが必要となります。
 なお、事故物件を売却する場合、契約に先立ち宅地建物取引士から買主に重要事項説明が行われ、その中で心理的瑕疵(自殺や長期間発見されなかったなど)を説明します。国土交通省が「宅地建物取引業により人の死の告知に関するガイドライン」を策定しています。

相続土地の国庫帰属制度のサポート

 2023年4月27日に開始された相続により取得した土地(過去の相続でも可)を相続人が国に引き渡す制度です。不要な相続土地に困っている方は検討の一つとなります。なお、次のような土地は、通常の管理や処分をするに当たり多くの費用や労力が必要になるので引き取りの対象外です。

申請が却下される土地

A.建物がある土地
B.担保権や使用収益権が設定されている土地
C.他人の利用が予定されている土地
D.特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
E.境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

該当すると判断された場合に不承認となる土地

A.一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
B.土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
C.土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
D.隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
E.その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

相続土地の国庫帰属制度に関する業務内容と報酬額

相続土地の国庫帰属制度の事前調査業務

 本申請をする前に、申請土地がどのような状況にあるのかを、法務局調査、市町村役場調査、現地調査(目視)を行います。

 東京、神奈川、埼玉、千葉(各諸島部除く)であれば、不動産の調査は1軒の戸建て用地で3万円(税別)です。畑・山林など非住宅用地は別途見積します。交通費と役所で書類を取得する手数料などの実費は別途ご負担願います。また遠方で宿泊費が発生する場合も宿泊費は別途ご負担願います。

相続土地国庫帰属制度の申請サポート

 法務局での相談や事前調査で承認の可能性が高いと思われる場合は、「相続土地国庫帰属制度の申請サポート」を提供しています。
 170,000円/筆(土地の単位)税別