【東京都・埼玉県】相続×不動産の総合相談

　行政書士は遺産分割協議書の作成、司法書士は相続登記の手続をする専門家で、不動産実務は専門外です（宅地建物取引士の資格を持っている人もいますが、実務経験がなければペーパードライバーと同じで全く役に立ちません）。そのため行政書士や司法書士の一般的な相続業務では、不動産の問題を発見するという業務は当然行われません。自分の作業が終了した後に不動産に問題があっても不動産業者や弁護士など別の専門家を紹介されるだけで、想定していた利用ができないことや売却額が想定した額と違ったなどということが発生しても業務外の出来事です。

　不動産は多種多様な法律や条例によって利用制限があるため思ったような利用ができない場合があったり、また、借地、共有、私道、違法増築、ご近所トラブル、境界争い、ブロック塀、がけ地など様々な問題を抱えやすい財産です。そのため相続した不動産のトラブルに対する専門本があるくらいです。そのうえ、不動産の価格は経済状況や社会情勢によっても大きく変動します。建物が建て替えられないなど致命的な問題を抱える不動産だった場合は価格が著しく低下します。自分で使っている分には問題は表面化しませんが、売買や建築を行うときに一気に顕在化してしまいます。

　不動産の評価は相続人の間で意見や思惑が違うことも少なくありません。そのため不動産の問題や時価を相続人で共有することなく財産を分ける話し合い（遺産分割協議）をしてしまうと、致命的な問題のために皆が考えていた財産価値が無かった場合は遺産分割協議をやり直したり、やり直しができず相続人の間で争いになったりします。そこまでの問題でなくても問題解決に費用がかかれば取得した相続人は面白くありません。

私たちが相談を受けたり調査で発見した一例です。

●管理や売却が自由にできない「共有」を解消したい

●借地の契約書がない、借地権付き建物を売却したい

●事故物件になってしまった

●上下水道が隣地を通っている

●私道の持分がない

●建築基準法の道路ではないので建築できない

●隣地との境界が不明、越境している建物がある

●隣地と共有の違法ブロック塀があり建築確認に問題がでる

●違法増改築をしてしまい売却時の買主の住宅ローンが使えない

●近くのガケ地のため建築制限があり木造戸建てが建てられない

●建物は解体して既に無いのに前所有者名義の登記簿は残っている

●相続した土地が隣の建物の建築確認の敷地となっている

●道路交通規制により大型車が入れない

●土壌汚染があった

などなど